공사계약관리

공사계약의 특성

공사계약은 건축·토목·전기·기계설비 공사 등 건설공사를 목적으로 하는 계약이다. 물품·용역과 달리 이행 기간이 길고, 설계변경·하도급 관리·안전관리 등 복잡한 이행 관리가 필요하다.

• ▸ 공사계약의 특수성: 장기 이행(수개월~수년), 현장 중심, 설계 변경 빈발
• ▸ 공사 입찰 방법: 공개경쟁입찰 원칙 — 추정가격에 따라 지역 제한 가능
• ▸ 낙찰 방법: 2억원 이상 적격심사, 100억원 이상 종합심사낙찰제, 300억원 이상 특별 기준
• ▸ 공동수급: 두 개 이상 업체가 공동으로 참여 — 주계약자·부계약자 구분

건설엔지니어링 개요

건설엔지니어링은 건설공사의 기획·타당성조사·측량·설계·감리·검사·유지관리 등의 기술 서비스를 제공하는 업무다. 공사의 품질·안전·경제성을 확보하는 핵심 역할을 한다.

• ▸ 건설사업관리(CM: Construction Management): 공사의 기획~운영 전 과정을 전문기관이 관리
• ▸ 감리: 공사 이행의 적정성을 감독하는 제도 — 책임감리·검측감리 구분
• ▸ 설계용역: 공사 시작 전 설계도서 작성 — 기본설계·실시설계 단계
• ▸ 타당성 조사: 사업 추진의 경제성·기술성·정책성 검토

공사계약 주요 조건

공사계약서에는 공사 범위, 공사금액, 이행 기간, 기성 지급 방법, 지체상금, 하자보수 보증기간 등이 명시된다.

공사계약 주요 조건

턴키·대안입찰

기술형공사는 설계와 시공을 분리하지 않고 민간 기술력을 활용하는 방식이다. 턴키(일괄입찰)와 대안입찰이 대표적이다.

• ▸ 턴키(일괄입찰): 설계+시공을 단일 업체에 일괄 발주 — 혁신기술 적용 용이
• ▸ 대안입찰: 발주기관 원안 외에 대안(다른 공법·자재) 제시 허용 — 원안 또는 대안 선택
• ▸ 기술제안입찰: 발주기관이 기본설계 제공, 업체가 기술제안서 제출 후 심사
• ▸ 적용 대상: 100억원 이상 대형 공사 — 조달청 기술형공사 심의위원회 심의

공사 단계별 관리 (착공~준공)

공사는 착공 → 시공 → 준공의 3단계로 진행되며, 각 단계에서 적절한 관리가 필요하다.

• ▸ 착공 단계: 착공계 제출, 현장사무소 설치, 시공계획서 작성, 착공 전 검토회의
• ▸ 시공 단계: 기성 검사(매월 또는 단계별), 설계변경 처리, 하도급 관리, 안전 점검
• ▸ 준공 단계: 준공계 제출 → 준공 검사 → 인수(인계) → 잔금 지급 → 하자보수보증금 징수
• ▸ 하자보수 기간: 준공 후 계약에서 정한 기간 — 건물 10년, 철근콘크리트 5년 등